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相続不動産の売却

使わない相続不動産の売却サポート

不動産を相続したけれど誰も住む人がいないときには、管理や固定資産税の負担を考えれば、売却したほうが良いのかもしれません。

当事務所では、不動産業者とともに、相続した不動産の売却手続をサポートさせていただきます。

まず、このページでは相続不動産を売却する際の流れや注意点をご説明します。

相続不動産売却の流れ

相続不動産を売却する際には、次のような流れで手続を進めます。

  1. 不動産を取得する相続人を決める(遺産分割協議を行う)
  2. 不動産の名義を相続人に移す(相続登記を申請する)
  3. 不動産業者に売却を依頼する
  4. 買主が決まれば、代金決済をして売却完了!!(所有権移転登記を申請する)
  5. (必要に応じて)売却代金を相続人間で分配する

1.不動産を取得する相続人を決める(遺産分割協議を行う)

相続が発生した場合、不動産は複数の相続人による共有状態になりますが、そのままですと、相続人全員が売買取引の際に集まらなければなりません。

相続人が少なく、全員が近隣地域に住んでいる場合にはそんなに問題ないかもしれません。

しかし、相続人が何十人もいたり、遠方に住んでいる相続人がいたりする場合には、相続人全員が集まることは非常に困難ですので、事実上、不動産を売却することが不可能になってしまいます。

こうしたことを避けるため、いずれ売却を予定している不動産については、遺産分割協議を行い、可能なら誰か一人に相続してもらうほうが無難です。

⇒ 遺産分割協議って?

2.不動産の名義を相続人に移す(相続登記を申請する)

不動産を取得する相続人が決まったら、相続登記を申請します。

相続登記の完了後に登記識別情報が発行されますが、これは売却の際に必要になりますので、紛失しないよう、大事に保管してください。

相続登記の完了により、相続不動産売却の準備が整ったことになります。

⇒ 相続登記って?

3.不動産業者に売却を依頼する

相続不動産を売却する場合、一般的には、不動産の仲介業者に依頼して買い手を探してもらうことになります。

「どの不動産屋に依頼すれば良いのか分からない」という方もいらっしゃるかと思いますが、当事務所に相続手続をご依頼いただいた場合、不動産業者をご紹介いたします。

4.買主が決まれば、代金決済をして売却完了!!(所有権移転登記)

買主が決まれば、通常は銀行か不動産業者の事務所において代金決済を行います。

その後、買主と売主から委任を受けた司法書士が所有権移転登記を法務局に申請します。

5.(必要に応じて)売却代金を相続人間で分配する

不動産を売却するため、便宜的に不動産の名義を一人の相続人に移した場合、売却代金を分配する必要があります。

この際には、余計な所得税や贈与税の税金がかからないように注意しなければなりません。

相続不動産の名義変更(相続登記)の必要性

不動産の取引においては、登記記録(俗に「登記簿」とも言われます)が必ず確認されます。

相続登記をしていないと登記記録上の所有者が死者のままになっていますが、当然ながら、死者名義の不動産を勝手に売却することはできません。

相続不動産を売却する場合には、前提として相続登記が必要になります。

一般の方にとって相続登記は非常に面倒な手続ですので、当事務所の司法書士にお任せください。

相続税等との関係

一口に相続不動産を売却するとは言っても、その時期や条件によって税制面で差が出てきますので、ここでは知っておきたい税制度を紹介します。

なお、各制度を利用する際にはさまざまな要件がありますので、税理士等の専門家への相談をお勧めします。

小規模宅地の特例…相続開始後10カ月以内の売却に注意!!

被相続人の居住用や事業用の宅地等(借地権を含む)を、そこに居住している相続人が相続した場合、相続税算定の基礎となる不動産の評価額の減額を受けることができます。

原則として減額率は50%ですが、相続税の申告期限(=相続開始から10ヶ月後)までその不動産を取得し居住・所有を継続していれば、減額率は80%になります。

つまり、相続開始後10カ月以内に不動産を売却してしまうと、減額率が減って相続税の負担が増える可能性があります。

居住用不動産売却の特例

不動産を売却すると売却益に譲渡所得税がかかりますが、現在その不動産に居住している人が不動産を売却した場合、居住用不動産売却の特例という所得税の軽減制度が使えます。

つまり、居住用不動産売却の特例の条件に該当する人が不動産を相続して売却すれば、売却代金への課税が軽減されますので、有利になります。

相続税が取得費に加算される特例

不動産を売却するとその売却益に譲渡所得税がかかりますが、相続税を納付するために売却した場合には、税制上優遇措置を受けることができる特例があります。

具体的には、相続又は遺贈によって取得した土地等を相続開始後3年10ヶ月以内に売却するときに、通常の取得費に一定の相続税相当額を加算することができます。

つまり、取得費に加算できる金額が増えたことで、不動産を売った際の所得を低くし、税負担を軽くすることができます。

相続税が高額になる場合には、この特例の利用を検討してください。

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相続不動産の売却に関するポイント整理

ここで、相続不動産の売却に関してポイントを整理しましょう!!

  • 不動産はただ持っていても維持費がかかりますので、不要なら売却を検討しましょう。
  • 相続不動産売却のためには、まず先に相続登記をしなければなりません。
  • みんなで平等に相続するより、誰か一人が相続するほうが、相続不動産売却のためには便利です。ただし、税金問題には注意!!
  • 相続不動産の売却タイミングによっては相続税軽減の特例を受けられませんので、要注意!!

相続不動産の売却は専門家にお任せ!!

相続不動産に限らず、不動産の取引には必ず登記と税の問題が関わってきます。

また、不動産を売却するには、仲介をする不動産業者も必要になります。

当事務所は、登記と相続の専門家である司法書士として、税理士、不動産仲介業者と共に相続不動産の売却手続をサポートいたします。

「すぐに任せるのは不安だ」という方も、当事務所では初回面接相談を無料で承っておりますので、お気軽にご利用ください。

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